博鳌特写 | 国锐集团李龙：主动选择 以多元业务穿越周期

编者按：面对新的形势，企业与个体需要打破边界，互融互通，不断寻找新的合作机会。融合，必将是未来的商业新趋势。

8月12-15日，2025博鳌房地产论坛系列活动在海南召开，与多位参会嘉宾在博鳌直播间现场交流，并推出2025博鳌观点访谈系列报道。

在此间，通过对全产业链代表性企业的调研、采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网在2025博鳌房地产论坛系列活动的热烈氛围中，各界学者与企业精英齐聚一堂，共同探索中国社会与经济发展的新路径。

一场深度闭门会议后，国锐集团副总裁兼地产集团总裁李龙步入博鳌直播间，与我们分享了国锐集团在行业发展浪潮中的战略定位与布局策略。

面对当前房地产市场的艰难时刻，李龙认为，尽管市场数据与过去最辉煌时期相比仍有较大差距，但房地产行业的基数依然庞大，在国家倡导止跌回稳的政策下，从大环境看，市场回暖仍需要坚持至少三年的时间。

他指出，不同城市和地段的市场表现各异，一些城市和地段已经呈现止跌回稳的趋势，部分城市甚至可能已经接近市场谷底，但总体来说，未来继续大幅下跌的可能性不大。

如何在市场波动中保持稳健，是一个仁者见仁，智者见智的问题。

李龙认为，对于国锐集团而言，作为一个民营企业，能在行业比较动荡的阶段依旧保持稳健的状态，主要是得益于公司一直以来的战略定力。

他提到，即使是在房地产行业的高峰期，国锐也没有盲目快速扩张和加杠杆，而是坚持稳健的发展策略。

其次是在对产品的打造中，坚守建筑与艺术相融的初心。李龙提及，国锐集团创始人魏纯暹作为建筑学专业出身的高级工程师，拥有对艺术的执着追求。因而在项目的定位上，国锐拒绝“千城一面”的标准化产品，而是走定制化路线，根据每个城市的不同特色将艺术理念融入产品中，从而提升项目的独特性和市场竞争力。

此外，多元化的发展布局使国锐集团在面对房地产行业周期性下行时，仍能保持稳定的现金流，从而有效抵御市场风险。

国锐始终专注于“不动产投资”这一核心主业，业务涵盖自主开发、不良资产处置、资产运营管理、物业服务以及商业管理等多个与地产紧密相关的领域。同时，集团还积极拓展文旅产业和绿色科技建筑板块，进一步丰富了业务结构，增强了抗风险能力与可持续发展潜力。

李龙介绍，早在20年前，国锐便主动涉足城市更新领域，并逐步拓展至资产运营管理和轻资产代建等领域。

“我们很早就开始做存量资产的运营管理，目前自有的以及代管的规模达到200亿元，出租率在85%以上。这也是我们能够健康经营、保持稳健现金流的最大底气。”他分享道。

在房地产市场调整期，不良资产盘活成为众多房企寻求转型的重要方向。在这方面的布局，国锐更像是一个“神秘的破局者”。

李龙谈到，国锐早在20年前就于北京操盘多个不良资产项目的盘活，这是我们的主动选择，但由于规模不大，并没有广为人知。”

在对不良资产的处置上，他强调，不良资产的盘活关键在于介入时机和价值差，即要准确判断资产当前价值与未来潜在价值的差距。

“不良资产的盘活，本质上是未来的受益者吃掉了曾经持有人的折损。”李龙解释道：“每个不良资产案例的折损原因和困难都截然不同，无法一刀切，关键在于你介入的时点，这个折损是否符合当年和现在的价值差。”

他还提到，不良资产市场虽然机会众多，但风险也同样对等，依旧存在许多潜在的因素，也需要企业有足够强大的尽调团队对风险进行一定的判断。

面对大环境的转型阶段，国锐依旧坚持已有的几个赛道。李龙提到，近期在项目的选择上，国锐集团通过破产重整、法拍等方式获取了多个不良资产领域的项目，目前在售在建的项目有几个如此获取的。

另一方面对于存量项目的管理，李龙表示，与纯轻资产输出赛道不同，国锐亦倾向轻重结合的代管代建，“通俗一点就是我们可以去跟我们要代建的主体共同承担风险，而不是单纯地输出管理和团队等等。”

基于合作共赢理念，在项目合作方面，李龙表示，国锐对合作持开放态度，但不会为了获取项目而被动接受，更倾向于基于各自优势而进行主动选择。

另外，在项目选址和布局方面，李龙表示，国锐集团注重经济核心区域的选择，同时也强调艺术与产品结合的理念。

包括在标杆旅居城市三亚打造了集旅游与商务服务于一体的国锐·亚沙村项目，营造宜居生活组团；同时在成都，以突破市场的眼界打造艺术奢侈项目“国锐白玉茗”，通过立体空间的想象力打造国内罕有的立体别墅产品，实现奢华配套加自由可变私密空间，完美实现顶级客群需求，全面刷新市场对于不动产价值的认知。

“我们并不追求规模，而是注重在安全范围内捕捉机会。”李龙强调，“我们选择能够体现艺术价值的城市和项目，将艺术理念融入产品中，提升项目的独特性和市场竞争力。”

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